М2 №51 (259) 21 декабря - 27 декабря 2005 "ЧИСТЫЕ ПРУДЫ: В МЕРУ ДОРОГИЕ ВОСПОМИНАНИЯ "

Чистые пруды - один из немногих уголков старой Москвы, не успевший до неузнаваемости измениться под влиянием последних веяний архитектурной моды. Гармоничный ритм старой застройки не нарушается здесь свежевозведенными вычурными гигантами с пресловутыми башенками, а церетелиевские монстры не пытаются затмить памятник Грибоедову. Конечно, жить тут не так престижно, как на Остоженке, но для ностальгирующих романтиков это место - самое подходящее.

Московское Бульварное кольцо возникло на месте разобранной стены Белого города. В районе сегодняшнего Чистопрудного бульвара вдоль крепостной стены текла река Рачка, правый приток Яузы. Она-то и питала водой некогда многочисленные пруды, которые до начала XVIII века назывались Погаными. Столь неаппетитным названием они были обязаны расположенной по соседству Мясницкой слободе с ее многочисленными скотобойнями, лавками и харчевнями. Отходы мясного производства никуда не вывозились, а сбрасывались прямо в водоемы. Нетрудно представить себе, какая атмосфера царила в этом районе.

Из грязи - по приказу князя

Радикальные перемены начались в 1703 году, когда Александр Меншиков приобрел в Мясниках большую усадьбу. Жить в "поганом" месте светлейший князь, естественно, не захотел, поэтому по его приказу пруды были очищены и названы Чистыми. Меншикову обязан этот район и появлением одной из самых известных построек - церкви Архангела Гавриила, прозванной в народе "Меншиковой башней". В 1723 году в ее шпиль ударила молния, загорелся купол, но потушить пожар было невозможно из-за слишком большой высоты здания. Долгое время церковь оставалась "обезглавленной", пока в 1787 году ее не восстановил известный московский масон Гавриил Измайлов. Тогда-то и появился винтообразный купол, напоминающий горящую свечку, сама церковь была украшена масонскими символами. Их уничтожили лишь в 1852 году по приказу митрополита Филарета.
Не раз меняла владельцев и перестраивалась и сама меншиковская усадьба. Сейчас на ее месте расположен Главный московский почтамт, возведенный в 1912 году.

Знаменитости и достопримечательности

Сегодняшний Чистопрудный бульвар был обустроен в 1820-х годах, когда по указу государя в Первопрестольной надлежало соорудить красивые и удобные места для гуляния москвичей.
Застройка бульвара велась поначалу неравномерно, поскольку, как сказали бы сегодня, социальный состав его жителей был неоднороден. На внутренней стороне Чистопрудного столичная знать возводила роскошные усадьбы. Так, сегодняшний дом № 6 принадлежал когда-то семье Мусиных-Пушкиных, во дворе дома № 12 сохранилось здание бывшей усадьбы С. И. Пашкова, построенной в 1830 году. Внешнюю сторону бульвара населяли некрупные дворовладельцы, а со второй половины XIX века - зажиточные купцы и мещане. Тогда же здесь стали появляться доходные дома.
В советский период Чистопрудный бульвар обошла стороной коренная ломка и переустройство, большинство зданий относится к концу XIX-началу XX века, исключение составляют несколько многоэтажных сталинских домов в центральной части бульвара.
Одной из главных достопримечательностей этого района является, конечно, знаменитый театр "Современник". Особняк в римском стиле построил в 1914 году прославленный архитектор Роман Клейн.
Соседний дом № 21, возведенный в 1890-х годах, также связан с искусством - в нем с конца XIX века проходили знаменитые литературные среды писателя Николая Телешова. Их посещали А. Чехов, М. Горький, В. Короленко, Д. Мамин-Сибиряк, Л. Андреев, И. Бунин, А. Куприн и другие знаменитые литераторы. Рядом, в бывшем доходном доме № 23, с 1920 по 1934 год жил выдающийся советский кинорежиссер Сергей Эйзенштейн.
Теперь невозможно представить себе Чистопрудный без памятника Александру Грибоедову. А ведь появился он сравнительно недавно - в 1959 году. Установлен этот монумент именно здесь не случайно - великий писатель жил в доме № 42 на Мясницкой и нередко гулял по зеленой аллее нового бульвара.
В 1918 году у Мясницких ворот был возведен памятник идеологу русского анархизма Михаилу Бакунину. Абстрактно-футуристическая скульптура оказалась настолько неудачной, что от нее шарахались лошади московских извозчиков. Анархисты устроили акцию протеста с требованием убрать памятник, оскорбляющий память их учителя, рабочие написали в газету гневную статью под заголовком "Уберите чучело!". Это требование вскоре было выполнено.

"Середнячок с отличными перспективами"

После случая с памятником серьезных градостроительных скандалов в этом районе не возникало. Благодаря этому он, с одной стороны, до сих пор имеет репутацию "тихого центра", овеянного историей, а с другой - остается вне зоны активного строительства элитной недвижимости, что серьезно сказывается на его престиже.
"Чистые пруды всегда находились в числе "топ-районов" Москвы. Тем не менее как в советское время, так и в 1990-х годах этот район оставался в тени более респектабельных Арбата и Тверской, - говорит директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина. - В конце 1990-х первые места в рейтинге заняли Остоженка, Пречистенка и Патриаршие, где возводилось много элитного жилья. Лишь в начале 2000-х годов на Чистых прудах был реализован ряд проектов класса de luxe, и престиж района начал расти. На сегодняшний день Чистые пруды можно назвать крепким середнячком ЦАО с отличными перспективами". Но новое строительство ведется не так активно, как в Замоскворечье или на Патриарших, поэтому предложение недвижимости на Чистых прудах в основном ограничено вторичным рынком. По данным В. Лукиной, структура жилого фонда в этом районе выглядит следующим образом: на долю зданий дореволюционной постройки приходится порядка 54% всех жилых домов района, "сталинки" составляют 16% жилой недвижимости, дома ЦК и Совмина - 7%, современные элитные дома и реставрированные старинные особняки, соответствующие классу de luxe, - около 10%.
При этом большая часть жилой недвижимости Чистых прудов - здания дореволюционной и сталинской постройки - в большинстве случаев требуют срочного капитального ремонта. Планировки и площади квартир многообразны и варьируются от тесных 30-метровых "однушек" до расселенных шестикомнатных коммуналок площадью более 350 кв. м. "Квартиры в старых, нереконструированных зданиях могут быть самыми разными - сохранять изначальную планировку или представлять собой несколько квартир, объединенных в одну, - рассказывает руководитель направления вторичного жилья компании "ДОМ-Недвижимость" Галина Утешева. - Такие "укрупненные" квартиры появились в 1990-х годах, когда недвижимость в этом районе пользовалась повышенным спросом".
Начальник отдела ипотеки ЗАО "Русский дом недвижимости" Дмитрий Кожевников отмечает, что в районе Чистых прудов много жилья с плохими потребительскими характеристиками: "Например, есть дворы-колодцы, где в квартирах, выходящих окнами во двор, практически не бывает света. Как и в других районах, которые характеризуются высокой деловой активностью и при этом старой застройкой, тут остро стоит проблема с парковкой автомобилей, поскольку нет подземных автостоянок. Днем дворы и переулки запружены машинами. Кроме того, коммуникации в домах очень старые, на их реконструкцию требуются большие затраты".
В качестве преимуществ района можно назвать небольшую этажность зданий и практически полное отсутствие панельных домов (застройка изначально была довольно плотная - в советский период в массовом порядке ничего не возводили).
И сейчас свободных площадок на Чистых прудах крайне мало, поэтому строится здесь только элитное жилье. "Даже те дома, которые не дотягивают по классу до самого высокого уровня, позиционируются как элитные и продаются по соответствующим ценам", - поясняет Д. Кожевников.
По словам Г. Утешевой, в переулках Чистопрудного бульвара старых домов остается все меньше: "За последние несколько лет появились реконструированные и вновь построенные современные здания. В старинных домах реставрируют или заменяют деревянные перекрытия железобетонными, реставрируют фасады".
"Современные элитные дома Чистых прудов в основном сосредоточены в районе улиц Чаплыгина и Машкова, а также в окружающих их переулках, - уточняет В. Лукина. - Несколько предложений класса de luxe находится в переулках вокруг Мясницкой. Среди наиболее удачных элитных проектов в данном районе могу выделить "Дом Россия", "Добрая слободка" и "Дом на Покровском бульваре".

Для богатых, но не самых

Что касается цен, то разброс их очень велик благодаря неоднородности предложения. По словам директора департамента территориальных отделений ЗАО "Корпорация МИАН" Елены Барминой, стоимость 1 кв. м жилья на Чистых прудах составляет в среднем $4,5-8 тыс. По данным Г. Утешевой, ценовой диапазон еще более широк: от $2 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м.
Более подробные данные приводит В. Лукина: "Рынок недвижимости на Чистых прудах демонстрирует стабильный рост в пределах 15-20% в год. На сегодняшний день средняя стоимость жилья составляет порядка $4,2 тыс. за 1 кв. м. Минимальный уровень цен колеблется в районе $2-2,5 тыс. за 1 кв. м. Так, покупка трехкомнатной квартиры площадью 117 кв. м в здании дореволюционной постройки в Фурманном переулке обойдется примерно в $2,1 тыс. за 1 кв. м.
К низшему ценовому сегменту относятся и предложения квартир в "сталинках" - их стоимость варьируется в пределах $2,5-3,5 тыс. за 1 кв. м в зависимости от состояния объекта. Жилье в "цековских" домах оценивается в $3,5-4 тыс. за 1 кв. м. Высшая ценовая категория представлена предложениями в современных элитных домах и отреставрированных особняках. Стоимость 1 кв. м элитного жилья - от $4 тыс. до $12 тыс.".
Судя по всему, Чистые пруды долго еще будут уступать тем же Остоженке или Патриаршим прудам и по среднему уровню цен, и по популярности. Причина этого - крайне неоднородный социальный состав жителей района. "Дело в том, что в старых домах в одном подъезде часто соседствуют дорогие отремонтированные квартиры и коммуналки. Расселять их уже сложнее, чем на заре перестройки, потому что теперь это нерентабельно, - говорит Д. Кожевников. - А дом с социально неоднородной средой априори не может рассматриваться как элитный. Поэтому сегодня Чистые пруды пользуются популярностью преимущественно у состоятельных, но не самых богатых людей. Купить квартиру в старом жилом фонде реально, располагая суммой от $200 тыс. до $1,2 млн. Люди, способные заплатить больше, покупают квартиры в современных домах и обязательно с паркингом".
Стоит отметить, что коренные обитатели покидают этот район очень неохотно. Видимо, то старое, что отпугивает новых покупателей, и делает это место столь ценным для тех, чья судьба давно связана с Чистыми прудами.

Алена Якубенко
Специалист отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty:
- Отнести Чистые пруды к элитным районам, поставив их в один ряд с Остоженкой и Арбатом, пока трудно, в первую очередь по причине неоднородной социальной среды. Дело в том, что в этом районе мало новых элитных домов. А те, что есть, являются примерами точечной застройки. Выделить крупные площадки под новое строительство в этом районе довольно сложно, поскольку здесь расположено много исторических особняков, являющихся памятниками архитектуры и не подлежащих сносу. Единственное, что остается - реконструировать их, а это требует от инвесторов больших вложений, чем при точечной застройке.
Сейчас цены на жилье в новостройках, расположенных в районе Чистых прудов, составляют в среднем $5 тыс. за 1 кв. м.