КОММЕРСАНТЪ ДЕНЬГИ 11 декабря 2006 "АКТИВНОСТЬ В РАМКАХ ПОГРЕШНОСТИ"

Говоря об итогах ноября, эксперты рынка недвижимости единодушно отмечают стабилизацию цен, увеличение предложения, корреляцию цены и качества новых объектов и даже формирование рынка покупателя вместо рынка продавца. Все это -- долгожданные приметы. Вряд ли, однако, эта музыка будет вечной. Стоит ценам поползти вверх -- и все вернется на круги своя.

Процентом единым

Рост цен в прошедшем месяце был, но в среднем по рынку составил величину, равную статистической погрешности. "В ноябре стоимость квартир выросла всего на 1%, что почти вдвое меньше прироста предыдущего месяца,-- констатирует заместитель генерального директора компании 'МОРЕ-Плаза' Алексей Медведев.-- Продолжается и увеличение предложения как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. В среднем в ноябре количество предлагаемого жилья увеличилось на 13-15%. То есть можно сделать вывод, что квартиры, которые во время сильного роста цен (весной--летом) придерживались различными компаниями и частными лицами, сейчас постепенно начинают выходить на рынок".

"Вторичка" показала такое же увеличение, как и рынок в среднем, но увеличение предложения здесь было еще более значительным. "Анализ вторичного рынка жилой недвижимости Москвы за ноябрь 2006 года выявил несколько императивов, в соответствии с которыми рынок будет развиваться в ближайшем будущем: стагнация спроса, рост количества предложений и стабилизация ценового прироста,-- говорит Владислав Луцков, руководитель аналитического центра компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость'.-- Как и прогнозировалось, средняя удельная цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 1%, средняя стоимость квадратного метра составила $4822. Снижение как активности покупателей, так и оборотов рынка поддержало дальнейший рост объемов предложения. В ноябре он увеличился на 42,2% и составил 31,7 тыс. объектов. Следует отметить, что приток новых предложений, ранее не появлявшихся на вторичном рынке недвижимости, постепенно увеличивается. Так, в отчетном месяце их доля выросла с 43 до 52% от общего объема квартир, выставленных на продажу".

Откат инвесторов

Приведенные цифры позволяют аналитикам сделать однозначный вывод: на рынок в массовом порядке выходят квартиры, приобретенные ранее с инвестиционной целью. "Поначалу стремительное увеличение объема предложения объяснялось снижением интереса граждан к инвестиционным покупкам, которые еще весной и летом составляли, по разным оценкам, до 40-50% всех сделок с жильем. Сейчас речь идет о выходе на рынок определенного процента инвестиционных квартир, увеличении срока экспозиции и как следствие -- возможной стагнации,-- утверждает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).-- За последние семь недель прирост цен составил всего 0,5%, то есть практически равен нулю. Однако, учитывая девальвацию доллара и инфляцию рубля, можно говорить о двухпроцентном снижении реального уровня цен".

Еще более жесткую оценку ситуации дает руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев: "Количество инвестиционных сделок в частном секторе снижается, доля инвестиционных покупок жилья в Москве в 2007-2009 годах может снизиться до 4-6%. В Подмосковье инвестиционная привлекательность рынка жилья, с точки зрения потенциальных потребителей, в ближайшие три года будет еще ниже".

Увеличение объемов поступающего на рынок жилья отчасти позволяет покупателю почувствовать себя хозяином положения, и некоторые участники рынка заговорили даже о реальном снижении цен. "На рынок поступает большой объем жилья, который придерживался в период бурного роста, не только от частных инвесторов, но и участников рынка,-- отмечает заместитель генерального директора компании 'Трест 1991' Татьяна Пальчикова.-- Многие профессиональные участники рынка (риэлтеры и застройщики) завуалировали снижение цен на новостройки под скидки и праздничные акции, снизив стоимость квадратного метра на $50-200. Покупатели, получившие передышку, предпочитают поосмотреться, разобраться в ситуации, выбрать".

Цена за качество

И все-таки в ноябре был отмечен рост цен по отдельным категориям жилья. Новостью рынка можно считать корреляцию цен в зависимости от качества продаваемых объектов. Поведение покупателей под лозунгом "бери что дают" сменилось более спокойным и осмотрительным выбором. "На первое место выходит качество продаваемых объектов: именно по качественным объектам продолжался рост цен в течение месяца,-- утверждает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова.-- Учитывая это, застройщики прилагают все усилия, чтобы создать по-настоящему востребованный продукт. Сейчас уже не экономят на строительстве элитного жилья, используют только высококачественные дорогостоящие материалы, таким образом, себестоимость строительства увеличивается".

"Цены на городском элитном рынке продолжают расти,-- соглашается руководитель отдела продаж квартир компании 'Усадьба' Марина Венчковская.-- Общего показателя для рынка не существует, поскольку динамика зависит от качества предложения. Так, если цены на пентхаусы выросли на $5000 (что составляет 25% стоимости квадратного метра), то объекты на средних этажах -- от 1 до 10%".

Однако и на элитном рынке проявляются приметы стагнации, которую, впрочем, большинство экспертов предпочитает именовать "стабилизацией". "Пожалуй, самым заметным событием на рынке жилой элитной недвижимости за прошедший месяц можно назвать заметное снижение покупательской активности,-- говорит Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.-- Эксперты компании связывают сложившуюся ситуацию с последствиями небывалого увеличения стоимости квадратного метра. Рост цен первичного рынка в III квартале 2006 года составил 35,3%. Высокие темпы роста были обусловлены как изменениями экономической конъюнктуры -- дефицитом текущего предложения, так и переходом части объектов на завершающие стадии строительства и сдачи дома госкомиссии. Известно, что эти этапы характеризуются наибольшим вкладом в рост стоимости квадратного метра -- свыше 25% от общего прироста цены на всех этапах строительства. Естественно, сложившаяся ситуация с ценами не могла не отразиться на потенциальных покупателях, притом не только на покупателях-инвесторах, но и на желающих приобрести элитный объект для собственного проживания. Главным можно назвать психологический фактор: люди просто не готовы еще осознать и принять сегодняшнюю цену на элитную недвижимость, которая за какие-то семь месяцев увеличилась более чем в два раза. Другой причиной является финансовый фактор: те, кто планировал приобрести квартиру в 2006 году, просто не в состоянии угнаться за ростом цен и тем самым оказались в ситуации постоянной нехватки финансовых средств".

Характерно, что если в элитном секторе происходит корректировка цен в зависимости от качества объектов, то в экономклассе (и отчасти в сегменте бизнес-класса), наоборот, замечено выравнивание цен на сходные объекты. "До недавнего времени была заметна завышенная оценка стоимости многих квартир в погоне за ценами первого полугодия,-- утверждает госпожа Пальчикова.-- Однако в ближайшем будущем произойдет корректировка. Ситуация, когда на одной улице, в одинаковых домах, в очень схожих по параметрам квартирах разница в цене достигает $20 тыс., изменится".

Куда вложиться

Безусловно, даже в период "стабилизации" частные инвесторы присматриваются к различным секторам недвижимости в поисках тех объектов, которые будут в перспективе наиболее ликвидными при растущих ценах. Аналитики считают, что такие возможности у частных инвесторов есть и в настоящее время.

"Самым правильным и наименее рискованным способом получения максимальной доходности от инвестирования средств в жилую недвижимость является покупка объектов либо в элитных центральных районах крупных городов, либо на развивающихся рынках -- эти два направления на сегодняшний день характеризуются наиболее высокими темпами роста",-- считает Екатерина Тейн. Однако она предупреждает, что, например, даже такой растущий рынок, как коттеджи ближнего Подмосковья, не всегда оправдывает ожидания инвестора: "На сегодняшний день рынок недвижимости в Подмосковье очень динамично развивается, объем предложения серьезно увеличивается ежегодно, поэтому реализация вашего объекта может занять длительный период времени. Во избежание подобного риска для приобретения следует выбирать, во-первых, исключительно ликвидные направления, во-вторых, только современные проекты нового формата, предлагающие комплексное развитие территории, грамотную концепцию, прекрасную инфраструктуру и качественное строительство домов с правильными планировочными решениями".

Алексей Кудрявцев из МИАНа в качестве особого сектора для инвестирования рассматривает первые этажи домов на вторичном рынке: "Несомненно, не очень высокий, но заведомо стабильный доход можно ожидать от вложений в 'нежилое жилье'. Даже в случае изменений тенденции цен в сегменте первичной недвижимости арендные ставки на площади первых этажей жилых домов будут и в дальнейшем обусловлены уровнем спроса со стороны арендаторов, снижение которого не ожидается. Данное направление инвестирования имеет (и сохранит) номинальную доходность не менее 20% годовых и рассматривается как самое стабильное". При этом Алексей Кудрявцев отмечает, что инвестирование в условиях стабильного рынка является довольно сложным делом: "Сегодня инвестирование в первичную недвижимость остается прибыльным, только если инвестор является профессионалом на рынке недвижимости. Непрофессионалу достаточно сложно оценить будущую доходность и сроки реализации проектов, связанных с недвижимостью".

Следует, впрочем, оговориться, что не все участники рынка согласны с тезисом о стабилизации. Заместитель генерального директора по вторичному жилью агентства "Статус" Андрей Скопцов, в отличие от большинства экспертов, считает, что в ближайшем будущем возможен новый ценовой всплеск. "Сжатая пружина отложенного спроса в любом случае распрямится, и, вероятнее всего, начало этого процесса придется на конец января--начало февраля 2007 года, когда станет ясно, что продавцы устояли и не поддались искушению снизить цены с целью быстрой продажи, а все увеличивающееся число предлагаемых на продажу квартир усилит соблазн для покупателя приобрести жилье,-- утверждает господин Скопцов.-- Активность на рынке быстро восстановится, что приведет к новому витку роста цен. Начнется, как всегда, с наиболее ликвидного жилья, а затем в дело пойдут и залежалые неликвиды -- первые этажи, удаленные районы и т. д. Помимо этого, на рост цен в 2007 году окажет влияние, в частности, то, что 2007 год -- предвыборный. В этом году уходящая политическая и экономическая команда, вероятно, использует шанс приобрести недвижимость. Кроме того, жесткая конкуренция заставляет банки предлагать клиентам все более привлекательные условия по ипотечным кредитам (срок кредита до 30 лет, 10% -- первый взнос). Все эти факторы плюс реальная инфляция могут дать суммарный рост цен за 2007 год от 25 до 50%".

Таким образом, стабилизацию рынка нельзя считать свершившимся фактом. После короткой передышки (считая и предстоящий сонный январь) московский рынок жилья вполне может показать новый рост. Говорить о рынке покупателя, пожалуй, все-таки еще рано.