REALTY ФORMULA № 12 (13) декабрь 2007 "ДЕД МОРОЗ ДЛЯ РИЭЛТОРОВ"

Новый год традиционно является временем "страшилок" на рынке недвижимости. Одни утверждают, что с наступлением нового календарного года цены на квартиры резко упадут из-за минимального спроса, другие обещают, что, наоборот, стоимость недвижимости возрастет. В итоге потенциальные покупатели, затаив дыхание, читают мнения экспертов, не зная отложить, ли им покупку квартиры на постновогоднее время. На этот раз ситуация осложняется тем, что практически весь уходящий год рынок недвижимости находился в состоянии перманентной стагнации, и никто не знает, когда она закончится.

"Как правило, перед праздниками спрос растет - все стремятся сделать новогодние подарки. А вот во время праздников спрос как раз снижается. Повышение цен связано с различными факторами. Многие из наших клиентов, продающих свою недвижимость, например, поднимают цены на объекты как раз после Нового года", отмечает руководитель отдела городской недвижимости агентства недвижимости TWEED Алена Бригаднова. Но с такой точкой зрения согласны не все эксперты. "В период с 2002 по 2006 г. включительно такая тенденция, действительно, наблюдалась. Этот же год стал исключением из всех правил и в настоящее время мы такую тенденцию не наблюдаем. Дело в том, что цены в этом году достигли своего психологического максимума, и спрос в течение всего года был в основном отложен", - парирует управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова.

СПРОС НА БУДУЩЕЕ

С одной стороны, по мнению экспертов, перед Новым годом уменьшается число желающих приобрести квартиру. "В начале декабря наблюдалась активность со стороны покупателей, следствием чего стало увеличение стоимости городской недвижимости, во многом обусловленное желанием большинства наших клиентов приобрести квартиры до наступления нового года. Так, за первую половину месяца цены на квартиры увеличились в среднем на 2,5-3%. Вместе с тем, наблюдалось и увеличение количества показов, тогда как объем поступающих заявок остался на прежнем уровне", - говорит управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис. Тем не менее, по его словам, с наступлением второй половины декабря начал ощущаться спад покупательской активности, так как те, кто хотел приобрести жилье, перестали суетиться и решили отложить покупку на следующий год. "Таким образом, после новогодних праздников можно ожидать стабилизации рынка и возобновления деловой активности покупателей, а, следовательно, и роста цен на жилье", -делает вывод эксперт.
По словам заместителя генерального директора "Миэль-Брокеридж" Алексея Шленова, обычно в декабре рынок недвижимости не стоит на месте. "Купля и продажа квартир идет не менее активно, чем, например, в ноябре. "Снижение покупательской активности на рынке жилой недвижимости наступает примерно за неделю до новогодних праздников и продолжается в январе. Основная причина тому -череда праздников, люди отдыхают, их траты связаны в этот период в первую очередь с отдыхом и подарками", - говорит он. По его данным, большинство продавцов в это время снимают свои объекты с продажи, а часть тех, которые все еще продолжают рекламировать жилье, не готовы показывать его по различным причинам. "Это приводит к серьезному уменьшению предложения на рынке. Покупатели тоже не спешат делать приобретения на таком усеченном рынке, поскольку выбор невелик", - добавляет эксперт. Однако даже в рамках одной компании не бывает единой точки зрения. "В декабре рынок никогда не замирает, наоборот, он активизируется. Традиционно люди стремятся решить все вопросы до наступления нового года, поэтому многие выбирают будущее жилье именно в этот период. Кроме того, нельзя забывать о новогодних каникулах, во время которых вся семья может собраться вместе и посмотреть квартиры, выбрать ту из них, которая удовлетворит запросы всех членов семейства. Поэтому сотрудники риэлторских компаний не уходят в отпуска, в отличие от всей страны", -считает руководитель исследовательского центра компании "МИЭЛЬ - Новостройки" инвестиционно-девелоперского холдинга "МИЭЛЬ" Борис Флексер. И все-таки, как отмечают участники рынка, "выцепить" клиентов уже в середине декабря им достаточно сложно. "Практически каждое 30 декабря наша компания проводила сделки. В этом же году, можно отметить снижение спроса, начиная с 16 декабря. Обзванивая клиентов для того, чтобы поздравить их с Новым годом, наши сотрудники все чаще слышат, что они уже на отдыхе, но с удовольствием рассмотрят наши предложения, начиная с 10 января. Для того, чтобы не нести существенные потери, связанные с понижением спроса, наша компания, к примеру, увеличила затраты на рекламу, и соответственно привлечение клиентов в предыдущие месяцы и снизила их в декабре и январе", - отмечает Ольга Творогова. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, "в связи с подведением рабочих, финансовых и др. итогов в конце года, предновогодней суматохой и предстоящими отпусками и праздниками, времени на приобретение жилья у многих не хватает".

СЕЗОН СКИДОК

На то, что спрос все-таки в декабре падает, указывает большое число скидок, на которые продавцы недвижимости, в отличие от других сегментов рынка, обычно не слишком падки. "Довольно часто, для того чтобы простимулировать спрос в предпраздничные недели, застройщики и риэлторы устраивают праздничные акции, во время которых анонсируются скидки на недвижимость. Схемы поощрения покупателей встречаются самые разные. Это может быть скидка в виде фиксированной суммы или в виде некоторого процента, вычитаемого из общей стоимости покупки, это так же могут быть дополнительные <подарочные> метры к площади выбранного дома или квартиры", - рассказывает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. По словам Алексея Шленова, в преддверии нового года многие компании предлагают своим клиентам воспользоваться специальными предложениями и бонусами. "Например, совсем недавно мы запустили специальное новогоднее предложение "С Новым годом - с новым Домом!" совместно с АКБ "РосЕвроБанк", в рамках которого клиентам, планирующим приобрести недвижимость в кредит, будут предоставлены существенные преференции в виде ряда бесплатных услуг, снижения ставок, льготных тарифов и бонусов от каждого из партнеров-организаторов", - говорит он. В частности, компания "Пересвет-Девелопмент" объявила о начале новогодней акции: 10% скидки на все квартиры в новом жилом комплексе бизнес-класса "Разумовский". Однако некоторые эксперты не видят в скидках прямого следствия падения спроса. "Многие компании проводят новогодние акции, но они связаны не со стимулированием продаж, а с имиджевым позиционированием компании. Акции стоит рассматривать как способ привлечения внимания, а не новогоднюю распродажу. Если людям нужна квартира в течение года, они ее купят, а не будут откладывать поиск подходящего варианта на новогодние праздники, поскольку эта покупка является очень значимой и вряд ли столь незначительная экономия может быть важнее возможности подобрать подходящий вариант, что не так просто сделать в короткие сроки", - Борис Флексер. Более того, по его словам, выбрав подходящую квартиру, покупатель не может дожидаться новогодних скидок, поскольку объект может за это время приобрести другой человек. "Всплеск покупательской активности, связанной с желанием получить бонусы на покупку квартиры, в большей степени проявляется в феврале-марте, нежели в преддверии Нового года", - добавляет эксперт.
"Декабрь-январь - месяцы спада деловой активности, в это время несколько снижаются объемы продаж в сегментах недвижимости бизнес- и элит-класса, в свою очередь новогодние акции - это своего рода компенсация за сниженные объемы продаж, и дополнительный способ привлечения клиентов. Однако, безусловно, на принятие решения потенциального покупателя о приобретении недвижимости все-таки решающими оказываются другие факторы", - занимает промежуточную позицию Юрий Синяев.

РАЗНИЦА СЕГМЕНТОВ

Несмотря на разницу подходов, многие участники рынка видят основную причину разногласий исключительно в особенностях вторичного и первичного сегментов. "Так, на вторичном рынке в ценообразовании большую роль играет человеческий фактор, поэтому делать прогнозы и говорить о том, каково будет снижение или повышение цен в преддверии и после Нового года, сложно. Если собственник стремится продать квартиру до Нового года и действует фактор "быстрой" продажи, это может повлиять на снижение стоимости продаваемого жилья. Но так как покупка квартиры - это не покупка машины или шубы, когда зачастую, получив деньги, люди стремятся быстрее совершить покупку и требует длительного и взвешенного решения, то особого ажиотажа не возникает, и клиенты спокойно могут подождать несколько месяцев, если, конечно, это не особый случай", рассказывает Константин Ковалев.
Однако, по его мнению, покупка квартиры на первичном рынке в преддверии Нового года может стать достаточно выгодной сделкой, поскольку девелоперы стараются выполнить поставленный план, подвести итоги года, закрыть продажи и т.д. "В связи с этим покупателям могут предоставляться скидки. При этом, для покупателей элитной недвижимости скидка в 1-2% вряд ли имеет большое значение", - отмечает он.
По словам Юрия Синяева, с начала до конца декабря многие застройщику предлагают льготные условия покупки недвижимости, объявляя различные скидки, а последнее повышение цен на квартиры происходит, как правило, в октябре - начале ноября. "Например, мы, предвидя повышение спроса и падение курса доллара, подняли цены на свои объекты в начале октября", - говорит эксперт. По его мнению, период с января по март традиционное время затишья деловой активности, и вряд ли этот год станет исключением. "Поскольку по результатам 2007 года объемы продаж у строительных компаний снизились, с нового года все начнут наверстывать упущенную прибыль, с марта- апреля следующего года начнется новый виток роста цен", - считает он Что же касается вторичного рынка, то канун новогодних праздников эксперты называют не очень удобным периодом для приобретения недвижимости "из частных рук". "И дело не в том, что происходит изменение цен, а скорее то, что посмотреть и выбрать жилье достаточно сложно, поскольку рынок "замирает" на несколько месяцев из-за отсутствия собственников, показывающих квартиры", - добавляет Константин Ковалев.

ПОСЛЕ ПРАЗДНИКА

Даже по мнению экспертов, предрекающих всплеск покупательской активности в преддверии Нового года, начало января является временем абсолютного затишья на рынке недвижимости. "В январе все же на рынке наступает некоторое затишье. Однако, как показывает опыт, несмотря на падение спроса, цены не опускаются. К сожалению, а может быть и к счастью, такова особенность российского рынка. В целом, Новый год - предсказуемый сезонный фактор, влияющий на изменение спроса и цен на рынке жилой недвижимости", - отмечает Борис Флексер. "Тем не менее, после новогодних праздников можно ожидать незначительного роста на городскую недвижимость, который в среднем может достигнуть 12% за месяц", - надеется Сергей Салнис. По его словам, несмотря на сокращенный спрос, спад деловой активности объясняется, скорее, тем, что некоторые собственники намеренно снимают свои объекты с продажи, рассчитывая выставить их в будущем году по более высокой стоимости.
Такая ситуация будет продолжаться, по словам экспертов, почти месяц. "Оживление на рынке недвижимости возобновится в последние недели января - первой половине февраля: выходят на рынок временно снятые с продажи квартиры, продавцы пытаются понять, насколько активен спрос, а покупатели анализируют предложения и ценовую позицию. Как правило, рынок стартует в новом году с тех же цен, на которых остановился перед праздниками", - говорит Алексей Шленов.
В целом, опять многое зависит от выбранного сегмента. В частности, на рынке элитной недвижимости, по словам Натальи Новиковой, ситуация не меняется уже который месяц. "Умеренный рост цен в среднем на уровне 1,5% в месяц в секторе элитного жилья продолжался в течение всего года. Остановки этого роста не предвидится и в период новогодних каникул, но темпы могут снизиться, поскольку в праздники традиционно происходит спад деловой активности. Кроме того, в период новогодних праздников обычно уменьшается объем предложения: некоторые владельцы приостанавливают продажу своего жилья, ожидая нового витка цен к концу января", - отмечает эксперт. По словам Константина Ковалева, наибольший спрос на рынке в целом по-прежнему приходится на небольшие по площади квартиры экономкласса, которые представлены на рынке в наименьшем объеме. "Подобная тенденция сразу же вызывает переход покупателей низкобюджетного жилья за пределы столицы - в Московскую область, которая помимо более доступных по сравнению с Москвой цен обладает более разнообразной структурой предложения", - считает он.
В более дорогих сегментах, по словам эксперта, самыми привлекательными для покупателей остаются объекты с адекватным соотношением цены и качества. "Если объект имеет выгодное местоположение и по своим качественным характеристикам полностью соответствует заявленной классности, то, несмотря на то, что цена его продажи будет заведомо высокой, он даже в праздники без труда найдет своего покупателя", - считает он. В ближайшей перспективе, по его прогнозом, рост цен на элитном сегменте сохранится. По оценкам специалистов компании Blackwood, в течение 4 квартала 2007 г. цены вырастут еще на 3-5%, а общий рост цен по итогам года составит порядка 12-15%. Причины продолжающегося роста цен на рынке элитного жилья Конста
нтин Ковалев видит в дефиците свободных стройплощадок в историческом центре Москвы - основном месте локации жилья самого высокого класса. "Нехватка территорий под строительство влечет за собой ограниченность предложения, которое на фоне растущего платежеспособного спроса, подкрепляемого ростом доходов населения и развитием ипотечного кредитования, в свою очередь приводит к росту цен на рынке элитной жилой недвижимости", - говорит он. По словам Алены Бригадновой, праздники не оказывают большое влияние на элитный сегмент рынка. "Не думаю, что падение спроса в связи с каникулами и отъездом на отдых наших клиентов может привезти к потерям. Это своего рода сезонный спад, надо заметить краткосрочный, который планируется и входит в бизнес - планы продаж. Поэтому компенсировать нам ничего не приходится. Застройщик ведь не торгует скоропортящимся продуктом, чтобы нести потери за время отсутствия продаж. На рынке недвижимости сроки экспозиции значительны, и при их планировании мы всегда закладываем сезонные изменения", - отмечает эксперт.